Quando si acquista o si vende una proprietà commerciale, è spesso difficile determinare quale dovrebbe essere il valore della proprietà. Un perito di proprietà commerciale può aiutare a valutare tale valore e fornire una migliore stima del prezzo. Poiché due proprietà sono raramente simili e ancora più rara è una proprietà molto simile venduta di recente, i periti si affidano a confronti aggiuntivi. Il confronto di altre proprietà per effettuare rettifiche di valore è chiamato analisi delle vendite accoppiate.
Definizione delle vendite in coppia
L'analisi delle vendite accoppiate è una tecnica di valutazione utilizzata per determinare il valore di un elemento all'interno di una proprietà, come una facciata in mattoni o un parcheggio di notevoli dimensioni. Quando un perito trova tre vendite recenti di piccoli edifici per uffici in cui la differenza principale è la presenza di una facciata in mattoni o di un parcheggio considerevole, il perito farà due serie di confronti. Paragonerà quello con la facciata in mattoni a quello senza e quello con il parcheggio considerevole a quello senza. Questi abbinamenti sono chiamati vendite abbinate.
Vendite accoppiate
Un perito utilizza le vendite accoppiate per determinare gli aggiustamenti da apportare alla sua analisi di confronto delle vendite. Confrontando le facciate, il perito determina un valore per la facciata. Confrontando i parcheggi, il perito assegna un valore al parcheggio. In questo modo, un perito può assegnare valori alla miriade di caratteristiche che differiscono nella proprietà dell'ufficio che stai considerando di acquistare e utilizzare tali valori per aggiungere o sottrarre dalle vendite comparabili più vicine. Raramente è sufficiente un confronto per valutare il valore di mercato. In generale, i risultati diventano più accurati con più confronti.
Esempio
Supponi di voler acquistare un condominio per uffici in un edificio con un numero di vendite recenti di layout simili e le differenze principali sono le caratteristiche interne e i servizi. Associando alcune vendite abbinate, un perito può vedere le differenze negli importi pagati per lo stampaggio a corona e negli importi pagati per una cucina in suite. Supponiamo che il primo condominio per ufficio sia stato venduto per $ 350,000 con modanatura a corona e una cucina in camera, mentre il secondo venduto per $ 345,000 con una cucina in suite e senza modanatura a corona. Il terzo condominio è stato venduto per $ 332,000 senza cucina e senza modanatura a corona, mentre il quarto è stato venduto per $ 336,000 senza cucina ma con modanatura a corona. Il perito abbina il primo e il secondo per un premio di $ 5,000 per il modanatura a corona. Il perito abbina il primo e il quarto per un premio di $ 14,000 per una cucina interna. Quindi abbina il primo e il terzo per un premio di $ 18,000 per lo stampaggio a corona e una cucina in camera. Infine, abbina il secondo e il terzo per un premio di $ 13,000 per una cucina in suite. Il premio medio è di $ 13,500 per la cucina interna e di $ 4,500 per lo stampaggio a corona.
Considerazioni
Un perito in genere condurrà analisi accoppiate con più proprietà per determinare quanto pagherebbe un tipico acquirente commerciale per una determinata caratteristica nell'area geografica vicina. In alcune zone, potrebbero esserci pochi edifici commerciali venduti di recente con cui fare confronti. Quando ciò si verifica, un perito deve espandere la sua area geografica ed effettuare una serie di confronti di vendite abbinate aggiuntive per acquisire il valore della funzione "posizione".