L'analisi del flusso di cassa prima delle imposte è uno strumento chiave che l'investitore immobiliare utilizza per garantire una sana redditività misurando il rendimento del capitale prima di effettuare un investimento. Il calcolo del flusso di cassa prima delle imposte è una questione di determinazione del reddito operativo netto e deduzione del servizio del debito. Il servizio del debito è il debito che l'investitore è obbligato a rimborsare in relazione all'investimento immobiliare. Una volta calcolata la stima del flusso di cassa prima delle imposte, l'investitore avrà un'idea dell'impresa prima di rischiare i suoi dollari in investimenti immobiliari.
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Determina i parametri finanziari dell'investimento immobiliare. Ad esempio, un investitore sta valutando l'acquisto di una casa per il reddito da locazione. La casa viene acquistata per $ 250,000 a un interesse fisso del 7% per 360 mesi. La casa è finanziata all'80%. Il pagamento mensile del mutuo sulla casa è di $ 1,330.60.
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Determina il potenziale reddito annuo da locazione. Ad esempio, il mercato degli affitti nella regione indica che la casa per investimento verrà affittata per $ 1,500. $ 1,500 moltiplicati per 12 mesi equivalgono a $ 18,000 di potenziale reddito annuo da locazione.
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Determina il reddito lordo effettivo. Il reddito lordo effettivo è il reddito lordo da locazione, più altri tipi di reddito derivati dalla proprietà, più eventuali recuperi, meno eventuali sfitti e perdite da incasso. Continuando l'esempio, il reddito lordo da locazione è di $ 18,000 all'anno. La proprietà non ha altre fonti di reddito coinvolte. L'investitore recupererà una commissione per la sostituzione della moquette di $ 2,000 all'anno. L'investitore si aspetta una perdita di posti vacanti all'anno del 5%, che equivale a $ 900. $ 18,000 più $ 2,000 per moquette, meno $ 900 per perdite di posti vacanti equivalgono a $ 19,100 di reddito lordo effettivo.
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Determina le spese di esercizio annuali. Le spese operative sono tutte le spese sostenute annualmente dall'investitore a seguito della gestione della proprietà, inclusa la manutenzione ordinaria della proprietà, le spese legali, le spese per i documenti e le spese di ispezione. Per questo esempio, le spese operative annuali sono $ 3,650 all'anno.
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Determina il reddito operativo netto. Detrarre le spese di esercizio annuali dal reddito lordo effettivo annuo. Continuando l'esempio, il reddito lordo effettivo è di $ 19,100 per l'investimento immobiliare. Le spese operative sono $ 3,650. $ 19,100 meno $ 3,650 equivalgono a $ 15,450 di reddito operativo netto annuo.
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Determina il servizio del debito annuale. Il servizio del debito è l'importo che l'investitore pagherà in un anno per il finanziamento della proprietà. Continuando l'esempio, il pagamento mensile del mutuo per l'investimento immobiliare è di $ 1,330.60. $ 1,330.60 moltiplicati per 12 mesi equivalgono a $ 15,967.20 di servizio del debito annuale.
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Dedurre il servizio del debito annuale dal reddito operativo netto annuale per arrivare alla stima del flusso di cassa prima delle imposte. Continuando l'esempio, il reddito operativo netto è di $ 15,450 e il servizio del debito è di $ 15,967.20 all'anno. $ 15,450 meno $ 15,967.20 equivale a $ 517.20. Quindi, per questo esempio, l'investitore perde $ 517.20 ogni anno su questo investimento, rendendolo malsano.