Il moltiplicatore del reddito lordo, o GIM, offre un metodo semplice per valutare gli investimenti o le proprietà commerciali utilizzando i dati sulle vendite e sugli affitti. Il punto di forza di questo calcolo è nella sua semplicità, perché richiede solo due pezzi di dati per confrontare proprietà o estrapolare valori di proprietà comparabili. La debolezza del calcolo è che il GIM non considera le spese operative di una proprietà, il che significa che il valore previsto potrebbe non dipingere un quadro reale del valore complessivo. Inoltre, se le proprietà sono dissimili, il GIM potrebbe non offrire una metrica comparabile.
Moltiplicatore del reddito lordo
Il GIM è semplicemente un rapporto tra il valore della proprietà e il reddito lordo. In genere, questo calcolo utilizza il reddito annuale e non include le spese, come utenze, licenze o manutenzione. Puoi calcolare il GIM sulla tua proprietà, se conosci il valore corrente, oppure puoi ricercare le vendite attuali e le cronologie degli affitti da proprietà comparabili. Il GIM risultante consente di estrapolare il valore della propria proprietà. Il calcolo del GIM richiede di dividere il valore della proprietà per il reddito totale della proprietà, inclusi l'affitto, i distributori automatici e i servizi. Ad esempio, se una proprietà da $ 400,000 produce $ 100,000 di entrate totali, dividere $ 400,000 per $ 100,000 per calcolare il GIM di 4.
Media GIM
Se stai tentando di utilizzare un GIM per stimare il valore di un'altra proprietà, dovresti calcolare il GIM di numerose proprietà comparabili e prendere la media. In questo modo i dati vengono equalizzati, in modo da non utilizzare inavvertitamente un GIM insolitamente alto o basso da una proprietà anormale. Per calcolare questa media, aggiungi le cifre GIM di ciascuna proprietà e dividi per il numero di cifre. Ad esempio, se hai calcolato il GIM per quattro proprietà e hai ottenuto 4, 3.5, 6 e 4.5, somma queste cifre per ottenere 18 e dividi per 4. Questo calcola il GIM medio di 4.5.
Valori estrapolanti
Armato di un GIM medio, puoi stimare il valore di altre proprietà, comprese quelle di tua proprietà. Dovrai calcolare il reddito annuale totale, come hai fatto prima, e moltiplicare il risultato per il GIM. Continuando con l'esempio, se una proprietà produce $ 120,000 all'anno, moltiplicare $ 120,000 per 4.5 per stimare il suo valore di $ 540,000. Questa cifra dovrebbe essere utilizzata solo come precursore di una valutazione più completa, ma è utile per una stima rapida.
Calcoli simili
Esistono diverse variazioni nel calcolo GIM. Una variazione comune è l'utilizzo del reddito mensile, che produce un GIM più elevato. Potresti considerare questo approccio se il reddito mensile è più facile da calcolare, ma questa cifra produrrà comunque un valore simile. GIM può anche utilizzare figure potenziali o efficaci. Il primo presuppone l'ammontare massimo di reddito che la proprietà può produrre, ma il secondo tiene conto del mancato guadagno dovuto a sfitto o ristrutturazione. Il moltiplicatore dell'affitto lordo, o GRM, è simile a GIM, tranne per il fatto che considera solo l'affitto e omette altre fonti di reddito, come distributori automatici e servizi.