Un'azienda che necessita di un terreno su cui costruire un negozio o un altro edificio commerciale non deve necessariamente acquistare quel terreno. Un accordo di "locazione del terreno" ti dà il diritto di sviluppare e utilizzare il terreno per un lungo periodo di tempo senza effettivamente acquistarlo. In un contratto di locazione di terreno subordinato, il proprietario del terreno diventa una sorta di partner nello sviluppo aiutandoti a ottenere finanziamenti.
Locazioni a terra
In una tipica acquisizione di terreni commerciali, dovresti identificare una proprietà desiderabile, negoziare un prezzo con il proprietario e acquistare il terreno. Sei quindi libero di fare quello che vuoi con la terra (o, almeno, qualunque cosa le restrizioni di zonizzazione consentano). In un contratto di locazione, la tua azienda firma un accordo a lungo termine, di solito da 50 a 99 anni, che ti dà il diritto di sviluppare e utilizzare il terreno in cambio del pagamento dell'affitto. Ti assumi tutti i costi associati al terreno, come le tasse sulla proprietà, l'assicurazione di responsabilità civile e la manutenzione. Il contratto di locazione del terreno in genere delinea gli usi accettabili del terreno e stabilisce che eventuali miglioramenti apportati al terreno diventino di proprietà del proprietario terriero alla fine del contratto di locazione (supponendo che il contratto di locazione non sia prorogato).
Subordinazione
Lo sviluppo di terreni è costoso e le aziende molto raramente lo pagano interamente con contanti di tasca propria. Invece, prendono in prestito denaro per finanziare la costruzione. In un contratto di locazione di terreno subordinato, il proprietario del terreno offre il titolo del terreno come garanzia per il prestito di costruzione dello sviluppatore. Ciò conferisce al proprietario terriero una partecipazione significativa nel progetto, poiché un inadempimento del prestito da parte del promotore potrebbe comportare la perdita della proprietà del terreno. Per compensare questo aumento del rischio, i canoni di locazione sui contratti di locazione subordinati sono generalmente superiori a quelli dei contratti di locazione non subordinati.
Vantaggi
Un imprenditore ottiene diversi vantaggi da un contratto di locazione di terreno subordinato. Quando affittate un terreno invece di acquistarlo, avete bisogno di meno soldi in anticipo. I pagamenti dell'affitto sono completamente deducibili dalle tasse come spese aziendali; quando si acquista un terreno, al contrario, solo gli interessi sono deducibili. Quando il proprietario del terreno offre il terreno come garanzia, ciò può rendere più facile ottenere un prestito di costruzione o ottenere condizioni migliori. E il proprietario terriero ora ha un interesse diretto nel tuo successo, il che potrebbe offrirti una certa flessibilità in seguito. Anche i proprietari terrieri vedono dei vantaggi. Mantengono il titolo a lungo termine sulla terra e, a seconda dell'accordo, mantengono un certo controllo su come la terra viene utilizzata. La loro proprietà produce un reddito costante. Ed evitano le conseguenze fiscali di una vendita, sebbene l'affitto sia un reddito imponibile.
Svantaggi
Per un imprenditore, anche se un contratto di locazione ti consente di risparmiare denaro in anticipo, il costo a lungo termine sarà generalmente superiore al costo di acquisto della proprietà. Il tipico contratto di locazione del terreno limita anche le tue opzioni per ciò che puoi fare con il terreno. E lungo la strada, mentre si avvicina la fine del contratto di locazione, c'è la realtà che i soldi che la tua azienda ha investito nello sviluppo della proprietà andranno persi quando i miglioramenti torneranno al proprietario terriero. Per i proprietari terrieri, il più grande svantaggio di un contratto di locazione di un terreno subordinato è il rischio di perdere il terreno o di essere rimpiazzato dall'inadempienza di uno sviluppatore.