Il denaro duro proviene da privati che vogliono guadagnare alti interessi sui loro soldi. Gli investitori usano prestiti con denaro forte per acquistare proprietà su cui le banche normalmente non prestano denaro, come fixer-uppers. I proprietari di piccole imprese utilizzano prestiti in denaro duro quando non possono ottenere finanziamenti bancari convenzionali. I prestiti comportano tassi di interesse elevati del 12% o superiori e le condizioni rigorose possono rendere difficile il rimborso di questi prestiti.
Struttura del prestito denaro duro
Capire come funzionano i prestiti con denaro forte è il primo passo per evitare problemi di insolvenza o preclusione. I prestatori di denaro duro utilizzano l'intera proprietà come garanzia del prestito. I prestiti in denaro duro in genere coprono solo il 60-70 percento del valore post-riparazione della proprietà o il suo valore di mercato corrente, a seconda dell'istituto di credito. Ad esempio, se un imprenditore desidera acquistare una proprietà che vende per $ 80,000 con un valore post-riparazione di $ 100,000, il prestito di denaro reale coprirà fino al 70% del valore di $ 100,000 post-riparazione, o $ 70,000. Il mutuatario sarebbe responsabile di fornire i restanti $ 10,000.
Termini di denaro duro
I tassi di interesse sul denaro duro vanno dal 12% al 18% o più e sono gli stessi per i prestiti residenziali o aziendali. I prestiti sono ammortizzati in 15-30 anni, ma di solito hanno un pagamento a palloncino dopo i primi uno o due anni. Ad esempio, il pagamento mensile di un prestito di $ 100,000 ammortizzato in 30 anni con un interesse del 6% è di $ 599.55. Ma cambia il tasso di interesse al 15 percento e il pagamento mensile salta a $ 1,264.44. I proprietari di piccole imprese devono essere sicuri di potersi permettere il pagamento mensile prima di firmare il contratto. Aspettati di pagare anche da 2 a 4 punti sul prestito.
Default del prestito
I contratti di prestito con denaro reale contengono tipicamente una clausola sul tasso di interesse di mora che aumenta in modo significativo il tasso di interesse in caso di insolvenza. Ad esempio, il tasso può passare dal 15% al 29% in alcuni stati, inviando il pagamento mensile da $ 1,264.44 a $ 2,417.11, il che potrebbe rendere impossibile per il proprietario di una piccola impresa curare la carenza. La clausola risolutiva concede all'imprenditore solo un breve periodo per portare il prestito in corso. Se il prestito rimane inadempiente, gli istituti di credito passeranno rapidamente alla fase successiva.
Preclusione
I prestatori di denaro duro sono pronti a precludere quando il mutuatario non riesce a curare il prestito. Poiché l'intera proprietà è stata utilizzata come garanzia, qualsiasi parte dell'importo del prestito rimborsato viene incamerata. Ad esempio, se un imprenditore ha rimborsato $ 50,000 di un prestito di $ 65,000, ha perso tutti i $ 50,000 pagati. Le azioni di preclusione costano denaro al prestatore e può essere un processo lento, soprattutto se il mutuatario decide di combattere la preclusione in tribunale.
Atto al posto del pignoramento
I prestatori di denaro duro possono offrire un atto al posto del pignoramento, che consente al mutuatario di restituire la proprietà ed evitare il pignoramento. Il vantaggio è che nel rapporto di credito dell'imprenditore o nei registri pubblici non compare alcuna preclusione che possa influire negativamente sulla sua capacità di ottenere prestiti futuri. Gli imprenditori devono essere sicuri che il prestatore accetterà di firmare una liberatoria di privilegio allo stesso tempo. In caso contrario, il mutuatario rimane responsabile del rimborso del prestito anche se la proprietà è stata restituita al mutuante.