Se si desidera acquistare un investimento immobiliare, la ricerca dovrebbe includere un'analisi del mercato degli affitti, che valuta alcuni fattori per determinare il tasso di affitto da addebitare agli inquilini. La stima dell'importo dell'affitto che puoi riscuotere è importante per la tua decisione di acquistare un investimento immobiliare. Sapere quanti soldi la proprietà può guadagnare nel tuo mercato locale ti aiuta a evitare spiacevoli sorprese dopo aver concluso l'affare. Sia che tu stia acquistando un complesso di appartamenti o una casa unifamiliare, assicurati di fare un sacco di lavoro sulle gambe per valutare con precisione l'affitto mensile e il flusso di cassa.
Luogo
Il valore della posizione di una proprietà in affitto non riguarda solo il suo codice postale. Per molti affittuari, la vicinanza a scuole, parchi, trasporti pubblici, college e negozi sono considerazioni importanti. Se l'affitto è in uno sviluppo urbano pianificato con servizi di quartiere, dovrebbe essere vicino a piscine e campi da tennis. Nelle aree in cui molti occupanti devono recarsi al lavoro, la vicinanza alle autostrade e ai trasporti pubblici può essere un fattore decisivo. A differenza dei proprietari di case, che sono disposti a sacrificare la posizione per acquistare una casa a prezzi accessibili, molti affittuari potrebbero non avere la flessibilità o il desiderio di farlo.
Unità comparabili
Condurre ricerche su quanto denaro i proprietari possono addebitare per l'affitto in determinate aree. Controlla gli annunci di affitto nella zona. Trova quelli che sono più simili al tuo affitto desiderato per tipo (appartamento o unifamiliare), numero di camere da letto e bagni, metratura, dimensione del lotto, età, aggiornamenti, servizi e posizione. Inoltre, guida attraverso il quartiere alla ricerca di cartelli per l'affitto nel caso in cui non siano stati elencati o pubblicizzati. Contatta il proprietario o la società di gestione per vedere la proprietà sia dall'interno che dall'esterno. Potresti anche essere in grado di visualizzare le foto degli interni online. Inoltre, chiedi consiglio ai gestori di proprietà della zona sui prezzi degli affitti. Se trovi che un annuncio in affitto sembra più costoso di unità comparabili nella zona, scopri da quanto tempo è rimasto vuoto. Se è rimasto vuoto per diversi mesi, potrebbe essere troppo caro e non dovrebbe far parte della tua analisi.
Per i proprietari di unità in affitto, l'affitto che addebiti dovrebbe essere in linea con le unità come la tua. Razionalizzare un prezzo più alto ingiustificato può portare a una perdita netta mensile quando devi abbassare la tariffa per trovare un inquilino.
Prezzo per piede quadrato
Confronta il prezzo di affitto per piede quadrato di affitti nella tua zona. Questo è importante se non riesci a trovare altre proprietà occupate da inquilini che hanno le stesse dimensioni o hanno un numero simile di camere da letto e bagni. Per determinare il canone di locazione per piede quadrato, dividere l'affitto mensile per i piedi quadrati di superficie abitabile, esclusi garage e tettoie. Ad esempio, un affitto di $ 1,000 al mese, diviso per un'unità di 800 piedi quadrati, è $ 1.25 per piede quadrato. Se hai tre camere da letto con due bagni e l'affitto comparabile più vicino è quattro camere da letto con tre bagni, utilizza la tariffa per piede quadrato per determinare quanto puoi addebitare per l'affitto. Se le unità hanno le stesse dimensioni, l'affitto dovrebbe essere leggermente inferiore al prezzo per piede quadrato dell'affitto con una camera da letto e un bagno in più.
Tasso di posto vacante
Includi i tassi di posti vacanti nella tua analisi del mercato degli affitti. L'importo dell'affitto mensile che puoi addebitare solo è un fattore nel determinare il ritorno sull'investimento. L'altro fattore è la facilità con cui puoi mantenere l'unità a quel prezzo e comunque attirare gli inquilini. Dopo tutto, le unità che rimangono vuote per lunghi periodi di tempo non generano entrate. Conoscere la quantità totale di denaro che raccogli in un anno è fondamentale per un calcolo accurato. Lo United States Census Bureau pubblica i tassi di posti vacanti per stato e per grandi aree metropolitane. Confronta la tua unità in affitto con l'area più vicina nell'elenco. Ad esempio, se il tuo noleggio si trova a Escondido, in California, utilizza la statistica del tasso di posti vacanti per "San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA" per stimare la frequenza con cui la tua unità sarà probabilmente occupata durante un periodo di 12 mesi.
Prezzo d'acquisto
Per determinare se un investimento immobiliare ti darà un ragionevole ritorno sull'investimento, calcola il tasso di capitalizzazione. Innanzitutto, determina l'importo dell'affitto stimato che puoi guadagnare, quindi sottrai il tasso medio di posti vacanti. Se raccogli $ 1,000 al mese, significa $ 12,000 all'anno. Se la percentuale di posti vacanti nella tua area è del 10%, sottrai $ 1,200 dal totale annuale, quindi il tuo reddito lordo è di circa $ 10,800. Successivamente, aggiungi le tue spese mensili stimate, come utenze, tasse, assicurazioni, tasse di associazione dei proprietari di case e riparazioni, se presenti. Moltiplicali per 12 mesi. I pagamenti del mutuo ipotecario non sono inclusi in questa equazione.
Sottrai le spese totali dal tuo reddito lordo annuale per ricavare il tuo reddito operativo netto, o NOI. Ad esempio, se le tue spese ammontano a $ 3,600 all'anno, il tuo NOI è $ 7,200 ($ 10,800 meno $ 3,600). Per sapere se un immobile è un buon investimento, calcola il cap rate dividendo il NOI per il prezzo di vendita. Se il prezzo di acquisto è $ 100,000, l'equazione è $ 7,200 / $ 100,000. Questo ti dà un tasso massimo del 7.2%, o un ritorno sull'investimento, prima di prendere in considerazione i pagamenti del mutuo. Se il tasso massimo è troppo basso, ad esempio inferiore al 5%, il prezzo di vendita potrebbe essere troppo alto e il tuo ritorno potrebbe non coprire le spese di emergenza annuali o un tasso di posti vacanti superiore alla media.
Affitto
Anche dopo un'attenta analisi, l'importo dell'affitto addebitato è determinato in ultima analisi dal numero di richiedenti interessati. Dopo aver chiuso la transazione e acquistato l'unità, assicurati che sia in buone condizioni e pronta per il noleggio (vernice fresca, elettrodomestici funzionanti, ecc.). Quando è pronto per il noleggio, pubblicizza l'unità sui giornali locali e sui siti di noleggio online. Se ci sono ampie richieste da parte di potenziali clienti qualificati, la tua analisi degli affitti di mercato è stata probabilmente accurata. Tuttavia, se non ricevi risposte sufficienti per approvare un inquilino entro 30 giorni, potresti aver sovrastimato l'importo dell'affitto che il tuo mercato specifico può sopportare e dovresti considerare di abbassare il prezzo per occuparlo rapidamente.